Vida útil de edifícios de painéis conforme norma e na realidade
Para avaliar a liquidez (ou seja, a possibilidade real de vender um apartamento e o valor que se pode obter por ele), utiliza-se como referência a vida útil do edifício de painéis. De acordo com os atos normativos, o período de operação dos edifícios de painéis de cinco andares é estimado em meio século, e dos edifícios de nove andares, em cerca de 100 anos. Mas, em muitos casos, esses números permanecem apenas como uma orientação para os urbanistas. Vamos entender quais são os prazos de operação reais e normativos dos principais tipos de edifícios de apartamentos.
Vida útil de edifícios de painéis conforme GOST: recomendação ou sentença?
Qualquer produto tem uma validade limitada. E os edifícios residenciais têm uma vida útil específica. Após o término desse prazo, a operação do edifício torna-se insegura. Esse prazo é determinado para cada tipo de construção conforme GOST e SNiPs correspondentes. Na tabela abaixo, você vê dados generalizados sobre os principais tipos de edifícios:
Durante o período indicado nos documentos, o edifício (desde que as tecnologias de construção tenham sido seguidas) manterá todas as qualidades declaradas. Este prazo é uma recomendação para os urbanistas. Com base nele, toma-se a decisão sobre o prazo de demolição ou reconstrução de cada edifício. Mas a vida útil real pode ser tanto maior quanto menor que a normativa.
| Fatores que aumentam a vida útil normal do edifício | Fatores que reduzem a vida útil normal do edifício |
|---|---|
| Cumprimento rigoroso da tecnologia de construção. | Violação da tecnologia de construção: uso de materiais de baixa qualidade, baixa qualidade do trabalho dos construtores. |
| Utilização de painéis de concreto de tamanho completo ou materiais de melhor qualidade (revestimento de tijolo, blocos de concreto, etc.) na construção das paredes. | Utilização de painéis de parede fina. Tal solução, característica dos edifícios da era Khrushchev, reduz a vida útil pela metade. Sua aplicação está relacionada à natureza temporária dos edifícios da era Khrushchev. |
| Vedação de qualidade das juntas interpainéis no telhado e paredes, manutenção oportuna das mesmas. | Falta de estanqueidade do telhado, vazamentos frequentes nas juntas. |
| Realização oportuna de reformas gerais: substituição de caixilhos de janelas, fiação elétrica, canos de água e esgoto. | Falta de reformas gerais por um longo período. |
| Ausência de acidentes graves nas comunicações: rompimento de canos, inundação do porão, queima da fiação elétrica. | Acidentes graves: congelamento de canos de aquecimento no inverno, inundação das comunicações. |
Vida útil normativa de edifícios de painéis dos anos 70
As casas de painéis dos anos 70 pertencem à era do programa habitacional Brejnev. Incluem as séries 90, 121 e outras séries de projeto menos comuns. Além disso, dentro de cada série existem muitas sub-séries, e uma casa construída em 1974 pode diferir significativamente de um edifício de 1979 em termos de layout, características de isolamento acústico e térmico e conforto de vida.
Muitas características dessas casas são reveladas neste vídeo útil:
Em comparação com as primeiras ('Khrushchev') séries de casas de painéis, as 'Brejnevkas' têm várias vantagens:
- melhoria do layout (surgimento de cozinha espaçosa, hall de entrada, aumento da altura do teto);
- uso de painéis espessos (espessura – a partir de 0,3 m);
- presença em muitas séries de calha de lixo e elevador.
Como a base da estrutura dessas casas ainda é o esquema de painéis, permanecem duas principais desvantagens: impossibilidade de reforma e tendência das juntas entre painéis a perderem a vedação.
As normas de construção e operação permitem a utilização desses edifícios por até 100 anos. Portanto, os apartamentos nas 'Brejnevkas', embora estejam no segmento de preços 'econômicos' do mercado secundário de habitação, mantêm alta liquidez.
Como prolongar a vida útil de uma casa de painéis de 9 andares?
Embora a vida «útil» das casas de painéis de 9 andares seja estimada por especialistas em 50–100 anos (dependendo da série), essa idade pode ser significativamente prolongada por uma reforma geral realizada em tempo hábil. O prazo recomendado pelas normas é de um quarto de século. Além disso, a lista de medidas deve incluir:
- revisão dos elementos estruturais de suporte e – se necessário – seu reforço;
- substituição da estrutura do telhado e dos materiais de cobertura;
- inspeção da fundação e do revestimento, conforme necessário – eliminação de rachaduras e reforço de pontos problemáticos;
- reparo da fiação elétrica;
- reparo dos sistemas de esgoto, abastecimento de água e aquecimento.
Infelizmente, devido à difícil situação econômica, muitas regiões violam os prazos recomendados para reformas gerais. Um atraso de 5 anos é comum, e para muitas cidades, uma reforma geral atrasada em 15 anos não é algo inacreditável. Em outros casos, as campanhas de reforma aparentemente são realizadas dentro dos prazos, mas o conjunto de medidas é reduzido.
Uma reforma geral realizada em tempo hábil e na íntegra pode prolongar significativamente a vida útil de uma construção de painéis. Outro fator importante é o cuidado com a casa por parte dos moradores.
Vida útil de uma casa de painéis de 5 andares
A vida útil de edifícios residenciais de 5 andares construídos no âmbito do programa Khrushchev (1950–1960) é definida pelas normas em 50 anos. Cálculos simples mostram que para as primeiras construções ele já expirou, e mesmo as casas construídas nos anos 1960 estão nos últimos anos. No momento do término da 'vida útil' da casa, um grupo de especialistas formado pelo município deve avaliar o estado do edifício.
Com base nesta avaliação, no plano de desenvolvimento da cidade e na disponibilidade de recursos no orçamento municipal, uma das duas decisões é tomada:
- Realização de reforma geral. Este veredito é dado para edifícios cuja conservação, no geral, não apresenta problemas.
- Demolição do edifício deteriorado. Neste caso, os moradores recebem apartamentos de área equivalente em novos edifícios, e a casa é demolida após a desocupação.
Em grandes cidades, um dos fatores importantes que influenciam a tomada de decisão é o crescente valor do terreno sob o edifício. Frequentemente, a demolição de um prédio de cinco andares em mau estado e a construção de um novo edifício de 16 andares em seu lugar se torna uma solução muito mais viável do que realizar uma reforma geral.
Se o prédio de cinco andares foi construído na era Brejnev (ou ainda mais tarde), sua vida útil padrão é estimada em um século. Neste caso, em 2020, a operação do edifício ocorre de forma normal.
Esperamos que nosso artigo tenha ajudado você a entender do que depende a vida útil do imóvel de seu interesse e quais são as perspectivas de demolição ou reconstrução deste edifício.